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(2016)琼72民初216号民事判决书
最后更新时间: 2017/8/24

          

    

                              2016)琼72民初216号

原告(执行案外人):长春卓诚实业有限公司,住所地吉林省长春市南关区永吉街11号。

法定代表人:关(现名关),总经理。

委托诉讼代理人:孙柏松,吉林常春律师事务所律师。

被告(申请执行人):中国长城资产管理公司海口办事处,住所地海南省海口市国贸大道40号长城大厦。

法定代表人:金志峰,董事长。

委托诉讼代理人:马维秋、张磊伟,海南嘉天律师事务所律师。

第三人(被执行人):海南农业租赁股份有限公司,住所地海南省海口市滨海大道81号南洋大厦。

委托诉讼代理人:曹洪霞,女,1969年10月12日出生,公司员工。

原告长春卓诚实业有限公司(以下简称卓诚公司)与被告中国长城资产管理公司海口办事处(以下简称长城公司海口办)、第三人海南农业租赁股份有限公司(以下简称农租公司)案外人执行异议之诉一案,本院于2016年7月13日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告卓诚公司的委托诉讼代理人孙柏松、被告长城公司海口办的委托诉讼代理人张磊伟、第三人农租公司的委托诉讼代理人曹洪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告卓诚公司向本院提出诉讼请求:1.撤销(2016)琼72执异60号执行裁定书;2.停止对位于海南省海口市滨海大道81号南洋大厦第四层401、402、403、404、405、406、407、408、409房以及第二十六层的2607、2610、2611、2612房房产的执行,并终止委托评估拍卖以及解除对该房产的查封。事实和理由:2004年,第三人与原告签订了一份房产买卖合同,将位于海南省海口市滨海大道81号南洋大厦上述涉案房屋转让给原告。双方于2004年9月18日签订了交接证明书,第三人将房产钥匙及缴费凭证交给了原告,并将房产转让事项通知了物业管理公司,该上述房产所有权已属于原告,并由原告实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定,应当保护原告的合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。

被告长城公司海口办辩称,原告提起本案诉讼缺乏事实和法律依据,其诉请难以排除我方强制执行权益,请法院依法予以驳回。事实与理由:一、原告与第三人之间借款关系以及基于借款关系签订《房屋买卖合同》,违背基本的交易常理,缺乏基础的交易事实。(一)双方借款关系不存在,以房抵债说法缺乏依据;借款关系作为涉案买卖合同的基础法律关系,人民法院应对双方借款关系真实性、合法性予以审查,以判定买卖合同的真实性。(二)涉案房屋买卖合同没有实际履行的事实。从第三人提交的现有证据来看,2004年3月份,其明知对涉案房屋丧失所有权而转让给原告,其行为存在明显恶意。原告在签订买卖合同后至今12年的时间里没有对涉案房屋作任何处置或经营,明显与常理不符。经查实,涉案房屋一直处于闲置状态。另外,原告以1000万元购买房屋,事先却不对权属以及是否被查封等风险进行核查,与常理不符。在明知涉案房屋权利存在瑕疵情况下,在长达十余年的时间里没有向第三人提出过任何权利主张,违背正常的交易常识。二、原告对涉案执行标的不具有足以排除强制执行权益的事实基础和法律依据,贵院应依法予以驳回。(一)海南中海联置业股份有限公司(以下简称中海联公司)自1999年5月10日起至2007年1月29日期间,享有涉案房屋的所有权。第三人明知涉案房屋已抵债给中海联公司,仍与原告签订房产买卖协议,属于无权处分,合同无效。(二)涉案房屋一直由第三人占有,原告并没有占有使用。并且,原告自合同签订后至今未办理过户登记手续,涉案房屋一直登记在海口南洋大厦有限公司名下,故其存在过错。原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益,请依法驳回原告的诉讼请求。

第三人农租公司未陈述意见。

当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议核心事实及相应证据,本院分析认定如下:

第一,原告与第三人是否存在借款关系。原告提交的电划货方补充报单、银行进帐单、取款凭证等,用于证明第三人曾于2000年3月24 日向其借款1000万元的事实。被告对其真实性不持异议,但对其关联性及证明力有异议。本院认为,上述单证涉及多个主体,款项用途、资金流动的金额各不相同且资金流转过程缺乏连续性、各单证之间也缺乏必要关联,不但难以证明原告于2000年3月24日向大连证券海口某营业部支付的1000万元保证金与海通证券海口某营业部于2001年7月9日向第三人转付1000万元是同一笔款项,也难以证明原告与第三人之间存在借贷关系,故本院对原告提交的上述证据的证明力不予确认。因原告与第三人之间的借款关系存疑,原告又未能提交其他证据予以佐证,故本院对原告主张的借款1000万元的事实不予确认。

第二,关于原告与第三人签订的《房产买卖合同》的真实性问题。原告提交的《房产买卖合同》为复印件,被告对该合同的真实性有异议。本院认为,该合同关涉原告与第三人之间13套房、1000万元的重大交易,而合同双方均称只有复印件而无原件且复印件来源于第三人。如此重大且尚未履行完毕的房屋买卖,双方均无原件保存,原告甚至连复印件都未保留,有悖常理。从该合同内容看,原告以1000万元借款债权充抵购买债务人农租公司房产的房款。但在合同签订后的数年中,原告并未急于实现其权利,反而委托债务人代为包括出租等在内的管理,且没有任何关于管理期限、管理收益分配标准的约定,有悖常理。如此重大交易,合同上均仅有双方盖章,并无法定代表人或者其他授权经办人员签名,有悖常理。综上,由于该合同自身的诸多疑点,原告又未能提交其他证据予以佐证,故本院对该合同的真实性不予确认。

第三,在2007年法院执行查封之前原告是否已实际占有涉案房屋。对此,原告提交了物业收费通知单、业权转让通知单、交接证明书、通知、承诺书、转账单、关委(的个人存折等。被告有异议。本院认为,原告提交的2016年7月份物业收费通知单打印件,因证据形式欠缺且与本案争点没有关联,故不予确认。原告提交的业权转让通知单、交接证明书、通知、承诺书等书证,虽然有海南第一物业管理有限公司南洋大厦管理处(以下简称南洋大厦管理处)于2016年5月16日备注“此件与原件相符”并盖章证明,但并不足以证明上述材料系买卖双方在2007年法院查封之前已交给南洋大厦管理处,更不能证明原告在此之前已经实际占有涉案房屋。而且,在执行异议审查阶段,南洋大厦管理处于2016年6月12日向本院出具书面证明,证实:涉案房屋自2004年以来一直由第三人使用并缴纳费用,原告并未使用涉案房屋并交纳物管费用。原告提交的2007年的9000元转帐凭证以及关委(的个人存折(2008年时开户存入90万元),因看不出与涉案房产存在关联关系,又无其他证据相佐证,故不能证明这些款项系租金。综合上述分析,本院对原告提交的上述证据的证明力不予以确认。原告所举证据不足以证明其主张的涉案房屋于2004年完成交接并由其一直实际占有的事实。

综合当事人陈述及经审查确认的证据,本院认定事实如下:2005年11月16日海南高院作出(2005)琼民二初字第3号民事判决:农租公司于判决书生效后十日内向长城公司海口办偿还借款本金3000万元及利息。该判决生效后,因农租公司拒不履行债务,长城公司海口办遂于2006年2月16日向海南高院申请强制执行,该院于2007年3月12日作出(2006)琼执字第3-3号民事裁定,查封了农租公司所有的登记在海口南洋大厦有限公司名下位于海南省海口市滨海大道81号南洋大厦第四层401、402、403、404、405、406、407、408、409房以及第二十六层的2607、2610、2611、2612房产。2007年9月24日,海南高院将该案指定本院执行。本院对在执行过程中将上述涉案房屋续封并于2016年5月,拟对涉案房屋委托评估、拍卖。2016年5月15日,卓诚公司向本院提出执行异议。经审查,本院于2016年6月17日作出(2016)琼72执异60号执行裁定,驳回了卓诚公司的异议。卓诚公司不服,提起本案诉讼。

另查,海口市中级人民法院在中海联公司与海南顺丰股份有限公司(后吸收合并为农租公司)等商品房购销合同纠纷执行一案中[案号:(1995)琼民终字第53号],于1999年5月10日以(1996)海中法执字第53-3号民事裁定,将上述涉案房屋交付给中海联公司抵偿债务。1999年2月21日,最高法院作出(1999)民提字第5号民事判决,撤销海南省高级人民法院上述(1995)琼民终字第53号民事判决。2006年2月28日,农租公司申请执行回转。2007年1月29日,海口市中级人民法院作出(1996)海中法执字第53-4号裁定,要求中海联公司向农租公司返还涉案房屋。截止目前,涉案房产仍登记在海口南洋大厦公司名下,由农租公司占有、管理、使用。

再查,卓诚公司成立于1999年8月25日,2006年11月10日被吊销。

本院在审理本案过程中发现,原告两个委托代理人的委托书上加盖的公司印章不是同一枚。经与原告法定代表人核实,该公司除备案的公司印章外,确实有一枚未经备案的公章存放在海口,但原告法定代表人记不清楚这枚印章存放何处,也不记得交给谁人保管。原告的原诉讼代理人詹建生在法庭上回应被告提出的身份质疑时称,其委托代理手续是由农租公司交给他的,印章也是在该公司处加盖的。

本院认为,本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合上述争点,本案主要审查的是:原告是否在法院查封之前与第三人农租公司签订了真实合法有效的房屋买卖合同并依约支付涉案房屋的价款、其是否已实际占有该房屋、其对房产未办理过户登记手续是否存在过错。根据法律规定,原告应当承担举证责任。根据本院的分析认定,原告所提交的证据不足以证明其实际购买涉案房产并支付了相应的价款且已合法占用该不动产的事实。原告与第三人签订的房屋买卖合同的真实性以及充抵购房款的基础借款债权存疑。第三人虽对原告主张的借款、不动产买卖及返租的事实均予以认可,但第三人作为执行案件的被执行人,其对原告的权利主张的承认,不能免除原告的举证责任。因此,原告应承担举证不能的法律后果。退一步讲,即使涉案房产买卖合同成立、原告支付了价款,但自2004年以来的十几年时间里,涉案房产一直由第三人占有、管理、使用,并未对外出租,原告也从未实际占有、使用过涉案房产。且在涉案房屋具备执行回转条件、至本院评估拍卖前的十几年间,原告未主张过合同权利,包括办理过户手续,涉案房屋目前仍登记在海口南洋大厦公司名下,原告对此存在过错。

综上所述,原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。其诉讼主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定,判决如下:

    驳回原告长春卓诚实业有限公司的诉讼请求。

    案件受理费81800元,由原告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省高级人民法院。

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案件唯一码

审  判  长    白文英

审  判  员    蔡斌航

 审  判  员    张医芳

 

一六年十二月十三日

 

书  记  员    谢慧婧

附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条   当事人对自己的主张有责任提供证据。

……

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国

民事诉讼法〉的解释》

第三百一十二条   对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:

(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;

(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中

查封、扣押、冻结财产的规定》

 第十七条   被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院

办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

 第二十八条   金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

审核:白文英  撰稿:白文英  校对:陈艺娇  印刷:陈艺娇

海口海事法院                      2016年12月15日印制

                                                          (共印十五份)